“堅(jiān)挺”業(yè)主：倒戈可以理解，但心不齊咋維權(quán)物業(yè)認(rèn)為：業(yè)委會(huì)未成立導(dǎo)致糾紛升級(jí) “他們是誰(shuí)，我可不能和你說(shuō)。”即便記者再三追問(wèn)，新城物業(yè)管理有限公司張經(jīng)理仍緘口不言，要為幾位業(yè)主保密。
本月中旬，因?yàn)橥锨肺飿I(yè)費(fèi)，“新城惠澤園”小區(qū)物業(yè)狀告欠費(fèi)業(yè)主一案二次開(kāi)庭。
截至目前，已有6位業(yè)主私下找到物業(yè)表態(tài)，“別再告我了，物業(yè)費(fèi)我交。”他們無(wú)一例外，都要求物業(yè)保密。
【最新進(jìn)展】被告業(yè)主有人表示要交物業(yè)費(fèi)
10月23日，記者再次來(lái)到沈陽(yáng)市于洪區(qū)“新城惠澤園”小區(qū)，南門(mén)仍未設(shè)置門(mén)禁。張經(jīng)理的解釋是，前來(lái)維修的工人半路車(chē)壞了，“你再晚來(lái)一天，門(mén)禁就好了。 ”
有業(yè)主前來(lái)“講和”，讓張經(jīng)理對(duì)還未宣判的官司前景很樂(lè)觀，“應(yīng)該會(huì)有更多的業(yè)主來(lái)的。 ”
張經(jīng)理稱(chēng)，在首批起訴40余位業(yè)主后，物業(yè)近日又對(duì)幾十位業(yè)主提起訴訟。前來(lái)和物業(yè)“和談”的業(yè)主，既有曾到庭的業(yè)主，還有剛剛被起訴的，“不愿意當(dāng)被告，直接就過(guò)來(lái)表態(tài)了。 ”
在惠澤園小區(qū)，很多業(yè)主對(duì)外墻維護(hù)、路燈等公共設(shè)施的修繕有意見(jiàn)，也因此不交物業(yè)費(fèi)。張經(jīng)理說(shuō)，目前這兩類(lèi)工作都在進(jìn)展中，“相信工程完工后，會(huì)有更多業(yè)主認(rèn)可，不再拖欠物業(yè)費(fèi)。 ”
“堅(jiān)挺”業(yè)主：倒戈者也可以理解
幾次開(kāi)庭下來(lái)，身為被告的業(yè)主大多趕到法庭。張經(jīng)理說(shuō)，前來(lái)“講和”的業(yè)主只需兌現(xiàn)承諾，便無(wú)需再到法院，物業(yè)方面已決定對(duì)其不再起訴。“得為這事兒請(qǐng)假，確實(shí)費(fèi)心費(fèi)力，挺煩人的。 ”一位業(yè)主稱(chēng)，自己目前還未考慮和物業(yè)協(xié)商，對(duì)于幾位“倒戈”業(yè)主的做法，他也表示理解，“每家不交物業(yè)費(fèi)的情況不同，也不能強(qiáng)求。 ”
不過(guò)，對(duì)這種挖“陣營(yíng)”墻角的行為，也有業(yè)主有意見(jiàn)，“大伙兒都被告了，誰(shuí)不忙？誰(shuí)愿意總到法院去？但業(yè)主自個(gè)兒心都不齊，還咋維權(quán)？ ”一位業(yè)主說(shuō)。
【追根溯源】個(gè)別業(yè)主不夠自律導(dǎo)致園區(qū)混亂
與沈城其他物管小區(qū)相比，“新城惠澤園”小區(qū)存在一定特殊性。該小區(qū)南側(cè)樓群為商品房，北側(cè)樓群為回遷樓，中間設(shè)置了一道鐵柵欄。
這道約百米長(zhǎng)的柵欄如今多處欄桿被弄斷，物業(yè)工作人員說(shuō)，有的居民為了抄近道，弄斷欄桿，這在部分業(yè)主中造成不滿情緒。
10月23日上午，在惠澤園園區(qū)內(nèi)，多處綠地存在被占用現(xiàn)象。除了晾曬的秋白菜、大蔥外，一些樹(shù)木被拴上繩子，晾曬起被褥和衣服。
記者為被占用的綠地拍照，有居民直接上前問(wèn)“你拍啥？”得知緣由后，圍坐在一起的居民大多搖頭，不知道這些晾曬物的主人，“都晾啊，整得院子爛糟糟的，物業(yè)管嗎？ ”一位居民說(shuō)。
還有居民反映，小區(qū)內(nèi)居民有人拾荒，“翻垃圾箱，垃圾弄得滿院子都是！ ”
物業(yè)公司的張經(jīng)理說(shuō)，除了公共部位修繕、路燈修護(hù)等問(wèn)題外，多種園區(qū)內(nèi)的小問(wèn)題都是業(yè)主的個(gè)人行為所致。而業(yè)主對(duì)物業(yè)的不滿，很多與此有關(guān)。“有的業(yè)主對(duì)這些現(xiàn)象不滿，認(rèn)為我們物業(yè)管得不好！ ”
在物業(yè)公司看來(lái)，這種現(xiàn)象影響了園區(qū)環(huán)境、破壞了部分業(yè)主和物業(yè)的關(guān)系，但絕非說(shuō)服教育就能奏效。
業(yè)委會(huì)未成立 導(dǎo)致糾紛升級(jí)
業(yè)主委員會(huì)尚未成立，被指是惠澤園小區(qū)物管糾紛升級(jí)的原因之一。事實(shí)上，惠澤園小區(qū)業(yè)主此前曾組建過(guò)業(yè)主委員會(huì)，但尚未經(jīng)過(guò)區(qū)級(jí)小區(qū)辦批準(zhǔn)，便宣告夭折。
小區(qū)業(yè)主中，既有商品房業(yè)主，還有回遷戶居民，雙方對(duì)物業(yè)服務(wù)期許的標(biāo)準(zhǔn)存在差異；此后，業(yè)委會(huì)中的一些候選成員也未能被大伙兒完全認(rèn)可，多種原因作用下，這個(gè)業(yè)主委員會(huì)還未履職發(fā)揮作用，便宣告瓦解。“召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，有的業(yè)主沒(méi)到場(chǎng)，事后就對(duì)業(yè)委會(huì)提意見(jiàn)。 ”物業(yè)公司的張經(jīng)理說(shuō)，“有的業(yè)委會(huì)成員平時(shí)還要上班，被質(zhì)疑后，他們也灰心，‘我這么出頭，圖個(gè)啥？ ’”
物業(yè)方面期待業(yè)主委員會(huì)早日成立，“我們不能一個(gè)業(yè)主一個(gè)業(yè)主去嘮，缺少業(yè)主委員會(huì)，就是少了個(gè)溝通的橋梁。 ”張經(jīng)理說(shuō)。
從業(yè)主的層面看，缺少了業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主的意見(jiàn)多樣、分散，園區(qū)內(nèi)熱點(diǎn)的物管問(wèn)題難以被集中反映，也影響了物業(yè)采取相應(yīng)的舉措，還業(yè)主們一個(gè)普遍滿意的答案。
【解決之道】呼喚社區(qū)推動(dòng)成立業(yè)委會(huì)
目前已入住惠澤園小區(qū)的業(yè)主，大多和物業(yè)公司簽訂了一份《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。
這一協(xié)議，并不是通俗意義上的“物業(yè)管理合同”。按照有關(guān)規(guī)定，該協(xié)議專(zhuān)門(mén)適用的時(shí)段是房屋出售后、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理合同》生效前。
按照該協(xié)議相關(guān)條款規(guī)定，惠澤園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)可以繼續(xù)選聘新城物業(yè)管理有限公司、或者另請(qǐng)其他物業(yè)公司進(jìn)駐。新舊物業(yè)公司管理手續(xù)移交，業(yè)主委員會(huì)要履行對(duì)這一程序確認(rèn)的職能。
張經(jīng)理稱(chēng)，物業(yè)方面期望能繼續(xù)接管該小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)成立越早，這種過(guò)渡過(guò)程也就越順暢。停車(chē)將是即將出現(xiàn)在小區(qū)里的一個(gè)新難題，物業(yè)方面也亟待和業(yè)委會(huì)溝通處理此事。“公安部門(mén)在小區(qū)外規(guī)劃了夜間停車(chē)場(chǎng)，但業(yè)主們?cè)敢庥貌唬啃^(qū)車(chē)輛全部請(qǐng)出可行不？這些問(wèn)題都不是和一兩個(gè)業(yè)主能說(shuō)清楚的，必須有業(yè)主委員會(huì)。 ”張經(jīng)理強(qiáng)調(diào)說(shuō)。
而在業(yè)主看來(lái)，成立業(yè)委會(huì)的難度顯然不小。初建業(yè)委會(huì)便曾宣告夭折，如今少有人再站出來(lái)，為大伙兒當(dāng)“主心骨”。有的業(yè)主將希望寄托在社區(qū)身上，希望社區(qū)能出面參與業(yè)委會(huì)組建，對(duì)該小區(qū)的物管狀況進(jìn)行梳理。
【新聞縱深】
本案有兩個(gè)借鑒意義
焦點(diǎn)一：業(yè)主們行使了抗辯權(quán)
在新城物業(yè)管理有限公司、惠澤園部分業(yè)主之間的這場(chǎng)官司中，雙方都使用了有利于自己的法律武器，對(duì)于其他涉及物業(yè)管理的類(lèi)似案件，該事件具有樣板意義，也為公眾提供了參考。
抗辯權(quán)，廣義上是指對(duì)抗請(qǐng)求權(quán)或否認(rèn)他人的權(quán)利主張的權(quán)利，有的稱(chēng)為異議權(quán)。
在新城物業(yè)管理有限公司起訴業(yè)主過(guò)程中，該公司請(qǐng)求法院準(zhǔn)許其主張，即要求業(yè)主給付欠繳的物業(yè)費(fèi)。這是一種請(qǐng)求權(quán)，抗辯權(quán)是以對(duì)抗請(qǐng)求權(quán)的方式存在的。
作為被告，惠澤園部分業(yè)主拍照取證，證明物業(yè)公司管理不善，是在維護(hù)自身的這種抗辯權(quán)。抗辯權(quán)包含的一層含義是：“被告對(duì)于原告之請(qǐng)求，有拒絕給付之權(quán)利。 ”
焦點(diǎn)二：起訴欠費(fèi)近兩年的業(yè)主有“講究”
按照新城物業(yè)管理有限公司的說(shuō)法，小區(qū)業(yè)主2000余戶，其中欠費(fèi)用戶過(guò)半，而最終被起訴的首批業(yè)主有40余位，大多欠費(fèi)在兩年左右。
為何選擇這些業(yè)主作為起訴對(duì)象？并不是簡(jiǎn)單因?yàn)樗麄兦焚M(fèi)時(shí)間長(zhǎng)，而是受我國(guó)民事訴訟的訴訟時(shí)效限制。
訴訟時(shí)效，是指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時(shí)效期間內(nèi)不行使權(quán)利，當(dāng)時(shí)效期間屆滿時(shí)，人民法院對(duì)權(quán)利人的權(quán)利不再進(jìn)行保護(hù)的制度。
針對(duì)我國(guó)一般民事訴訟的一般訴訟時(shí)效，我國(guó)《民法通則》第135條規(guī)定：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。 ”
也就是說(shuō)，本案中的物業(yè)公司作為“民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人”，必須在權(quán)利開(kāi)始受到傷害（物業(yè)費(fèi)被拖欠）的兩年內(nèi)，對(duì)業(yè)主提出訴訟。否則，兩年的訴訟時(shí)效期間屆滿，物業(yè)再想維權(quán)，若無(wú)特殊緣由，法院即便受理也會(huì)駁回上訴請(qǐng)求。
【相關(guān)新聞】業(yè)主曾向“民心網(wǎng)”投訴
今年9月26日，便有惠澤園業(yè)主經(jīng)“民心網(wǎng)”向沈陽(yáng)市政府門(mén)戶網(wǎng)投訴，對(duì)新城物業(yè)管理有限公司的服務(wù)提出質(zhì)疑。雖然有關(guān)方面積極督促物業(yè)整改，但記者實(shí)地采訪發(fā)現(xiàn)，相關(guān)問(wèn)題仍有“此起彼伏”，“死灰復(fù)燃”的趨勢(shì)。
業(yè)主質(zhì)疑問(wèn)題有三：
1、小區(qū)封閉圍墻被破壞，造成小區(qū)不能被完全封閉；
2、小區(qū)3號(hào)樓屋面有人私搭違建房；
3、小區(qū)一飯店網(wǎng)點(diǎn)私自挖溝將排煙管道接到小區(qū)內(nèi)，造成安全隱患。
于洪區(qū)政府曾受理此事，并責(zé)任房產(chǎn)局調(diào)查處理。被居民質(zhì)疑的小區(qū)封閉圍墻即是指隔離商品房、回遷房的鐵質(zhì)柵欄，物業(yè)接到投訴后重新焊接了圍欄，但在10月23日，記者仍看到該圍欄存在缺口；
私搭違建房的業(yè)主同意整改，自行拆除了違建房，業(yè)主對(duì)此滿意；
物業(yè)公司回填土方后，該飯店挖溝未回填的問(wèn)題已得到處理，但仍有業(yè)主提出新問(wèn)題，該飯店排煙管道伸入小區(qū)內(nèi)，異味擴(kuò)散導(dǎo)致業(yè)主家無(wú)法開(kāi)窗，“我們跟環(huán)保局反映，得知這家店還沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，后來(lái)也沒(méi)了動(dòng)靜，不了了之了。”一位業(yè)主昨日說(shuō)。 |
