在討論了近10年之后，隨著國務院公布的公告，物業稅再次成為社會關注的焦點。日前，國務院批復了國家發展改革委《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》。

    《意見》第九條要求深化房地產稅制改革，提出研究開征物業稅。國務院在批示中要求財政部、稅務總局、發展改革委、住房城鄉建設部等四部門負責。

    自2006年10月至今，全國已有10省市對物業稅進行模擬性的“空轉”運行，建立起了一套征管體系。

    北京市稅務局局長王紀平年初更是表示：“北京今年已提出進行物業稅‘實轉’的申請，目前正在等待國家稅務總局的批準。”物業稅是否真的要開始實行了？

    實施難題不少

    但是，住房和城鄉建設部則表示，目前物業稅尚處在探索階段，具體開征尚無明確時間表。

    國稅總局一位負責人曾在去年初表示，物業稅方案還面臨眾多跨不過去的門檻，短期內難有實質進展，開征時間大概在2010－2015年間。例如稅基、稅率如何確定，稅收優惠以及累進稅制該如何設定，委托什么樣的房產機構來作評估等，這些關節點目前決策層內部均尚未明確。

    所以，雖然從2006年10月至今，已有10省市物業稅“空轉”運行，但試點的并不順利。目前，最后一步的征收環節還沒開始執行。

    業內人士預測，征收物業稅將至少面臨三大難題。

    其一，稅收成本高。征收物業稅前，要摸清每個人的房產情況，前期準備工作量很大，征管難度也很大。

    其二，不好確認百姓擁有房產情況，我國也缺乏有經驗的地價師、評估師。

    其三，代替土地出讓金阻力很大，主要是地方政府反對。開征物業稅，地方政府將失去巨額土地出讓金，這會讓地方政府缺乏征收的積極性。據悉，去年財政部曾與多個省市商討實行物業稅征收，但均遭拒絕。地方政府主要是擔心對吸引外來投資產生沖擊，同時影響地方短期財政收入和ＧＤＰ的增長。

    中國社會科學研究員易憲容將物業稅制定的條件歸納為：詳實的不動產登記資料，用科學方法或市場方式低成本地對房地產進行估價，政府的稅收征管能力和嚴格細化、科學規范的征收規則。

    降低房價無望

    對于購房人來說，都希望物業稅能夠代替一次性支出的土地出讓金。

    但是，此前一段時間，財政部、國家稅務總局和國土資源部官員，在多個場合不約而同地明確表示：正在推進的物業稅改革，不會將土地出讓金并入其中；房地產開發商取得土地，仍需一次性繳納土地出讓金。同時在轉讓和保有環節同時征收物業稅。

    國土資源部土地利用司資產處處長岳曉武認為，物業稅與土地出讓金性質不同，不能互相替代，開征物業稅并不會也不應該取消土地出讓金。

    據悉，目前在運行10省市“空轉”運行的物業稅，也都不包含土地出讓金等稅費。

    商業地產或首先征稅

    醞釀中的物業稅沒有擔負降低房價任務，而是著眼于調節住房中的貧富差距，抑制住房中的高消費，促進已有住房資源充分優化利用。

    所謂物業稅，主要是針對土地、房屋等不動產所收的一個稅種，要求其承租人或所有者每年都繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。

    物業稅一個重要功能就是可以調整資源在不同人群中的分配比重，通過不同的稅率限制、甚至抑制奢侈性消費，均衡各方稅負縮小貧富差距。

    另外一個重要功能是促進資源充分優化利用，提高它的流動性。在存量的不動產中，有相當一部分房屋是閑置的，實際上也是一種社會資源浪費，要讓這些閑置的資源活起來，就必須對持有環節提高稅負。

    據了解，雖然目前具體實施細則和措施還未出臺，但根據“空轉”的物業稅征收模式，基本原則是科學測算現行的房地產稅和房地產開發建設環節收費總體規模，令物業稅與之基本相當。

    目前“空轉”的物業稅，以房屋用途來區分，征收有兩種計算模式：一種房屋是自住，以房產評估價的70％為基準，征收稅基的1．2％為物業稅；另一種是用于出租投資，就以投資回報為基準，征收12％的物業稅，但空轉中并沒有設定起征點。

    由于商業地產、寫字樓等牽涉面積比較少，所以物業稅最先從商業地產開征。繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業主，逐步實現只要擁有房產都應該納稅。目前，財政部門已經在對如何評估不動產、物業稅稅基和稅率等問題進行研究。

    有關專家表示，不會從一開始就全面征收物業稅，而將采用漸進征收策略，不會因此而使房地產業的景氣周期發生逆轉，因此短期內全面征收的可能性不大。

    業內人士預計，先試點后推廣、先高檔后普通、先增量后存量的差異化實施比較符合現實。因此，如果今年開征物業稅的話，會最先從商業地產開始。